Kedves Kérdező! Javaslom, hogy legyenek kedvesek helybeli, vagy közeli ügyvéd kollégát felkeresni, aki a tények részletes ismeretében tud tanácsot adni, hogy egyátalán lenne-e értelme bíróság előtt kezdeményezni az Önök tulajdonjogának megállapítását és ennek mik a költségvonzatai a konkrét számok ismeretében. A döntést az alábbiak ismeretében tessék megfontolni: A Polgári Törvénykönyv vonatkozó szakaszai: 137. § (1) Ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, idegen földre épít, az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, köteles azonban gazdagodását a ráépítőnek megfizetni. A bíróság a földtulajdonos kérelmére a ráépítőt kötelezheti a földnek, illetőleg - ha a föld megosztható - a föld megfelelő részének a megvásárlására. (2) A ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg; ebben az esetben a ráépítőt a földön használati jog illeti meg. (4) A ráépítő tulajdonszerzésére vonatkozó szabályokat [(2)-(3) bekezdés] nem lehet alkalmazni, ha a ráépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a földtulajdonos a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást. A Legfelsőbb Bíróság iránymutató gyakorlata szerint csak a tartós fennmaradásra szánt építmények alapozhatják meg a tulajdonjog megszerzését. Fontos feltétel, hogy az építkezés jogilag és műszakilag befejezett legyen, vagyis olyan épületről legyen szó, amely a rendeltetés szerinti tartós használatra, műszaki és jogi szempontból egyaránt alkalmas. A műszaki kérdések tisztázása mellett rendkívül fontos annak vizsgálata is, hogy az építkezés megkezdésekor a felek között milyen megállapodás volt és a megállapodás nem zárta-e ki a tulajdoni igény keletkezését. A ráépítés jogkövetkezményei: Főszabályok: 1. A Ptk. 97. § (1) bekezdésében írtak érvényesülése (a földtulajdonos szerzi meg az épület tulajdonjogát, gazdagodása megtérítése ellenében). 2. A földtulajdonos kérheti, hogy a ráépítő vegye meg a földet (vagy annak egy részét, ha a föld megosztható). Egyéb rendelkezések: A. Ha az épület értéke a föld értékét lényegesen meghaladja és a ráépítő jóhiszemű volt: 1. a jóhiszemű ráépítő megszerezheti a föld (vagy a föld egy része) tulajdonjogát. 2. A földtulajdonos azt is kérheti, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezze meg [Ptk. 137. § (2) bekezdés, Ptk. 155. §]. Ha a ráépítőé lesz a föld, köteles megtéríteni a föld forgalmi értékét. Részingatlant a ráépítő csak akkor szerezhet meg, ha a telek megosztható. Ilyen esetben is előfordulhat, hogy az eredeti telektulajdonos ingatlanában értékcsökkenés következik be, amelyet a ráépítő köteles megtéríteni. Földhasználati jog alapítása esetén (Ptk. 155. §) is kell a telek ellenértékeként bizonyos összeget fizetni. Ha tartós épületről van szó, a telek forgalmi értékéhez közelít ez a fizetendő ellenérték. A Ptk. 137. §-a nyilvánvalóan a jogosulatlan jóhiszemű ráépítés eseteit szabályozza. Eltér ettől a jogosult ráépítés, amely a felek közötti szerződésen alapul. Ez esetben a szerződés tartalma dönti el a tulajdonjogi helyzetet. A ráépítés során keletkező megállapodásra a törvény nem ír elő alakisági szabályokat. Az ítélkezési gyakorlat a ráépítés következményeit kiterjesztette arra az esetre is, amikor a ráépítés lényegében a tulajdonos engedélyével történik, anélkül, hogy a felek az építkezést követő tulajdonjogi helyzetet rendezték volna. A tulajdonjog keletkezése független attól, hogy az épületnek mi a rendeltetése. A ráépítéssel szerzett tulajdoni hányad mértékét, nagyságát annak alapján kell megítélni, hogy az a ráépítéskor milyen összeget tett ki az ingatlan egész értékéhez viszonyítva. A hányadok meghatározásánál a ráépítéskori értéket kell alapul venni, mert a tulajdonszerzés is a ráépítés befejezésével történik. A tulajdonszerzési arány meghatározásánál nincs jelentősége az ún. bekerülési értéknek. A rosszhiszemű ráépítő arra is kötelezhető, hogy az épületet bontsa le. A lebontás akkor is elrendelhető, ha a ráépítés ellen a tulajdonos olyan időben tiltakozott, amikor az eredeti állapot helyreállításának még nem volt akadálya, illetve az nem okozott volna a ráépítőnek aránytalan károsodást. Természetesen a bíróságnak azt is vizsgálnia kell, hogy az épület lebontása nem ellenkezik-e az okszerű gazdálkodás követelményeivel. 138. § (1) Ha a ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, köteles annak forgalmi értékét a földtulajdonosnak megtéríteni; ha pedig a ráépítő földhasználati jogot szerzett, a föld használatáért köteles ellenértéket fizetni. Ha a ráépítő nem szerzi meg az egész föld tulajdonjogát, a ráépítéssel okozott értékcsökkenésért is köteles a földtulajdonosnak kártalanítást fizetni.

tisztelettel:
Dr. Nyul Balázs